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北京市物业管理办法实施细则(2017)

2017年11月20日,北京市住房和城乡建设委员会发布公告,宣布对北京市物业管理办法实施细则进行局部修订,本次实施细则共修订两处,分别为第二条和第四条,该修订并不影响北京市物业管理办法的法律效力。
  • 颁布机关:北京市住建委
  • 颁布日期:2010-09-08
  • 文件编号:
  • 法规效力:修订
  • 效力空间:北京地区
  • 效力层级:规范性文件
  • 施行日期:2010-09-08
  • 修订日期:暂未修订
  • 废止日期:2017-11-20
关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知
京建发[2010]506号
  各区县建委、房管局、各有关单位:
  为贯彻实施《北京市物业管理办法》(以下简称《办法》),进一步保障物业管理活动中各方主体的合法权益,推动物业管理行业健康有序发展,现就《办法》实施中的有关问题通知如下:
  一、前期物业管理期限,是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。
  二、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目,建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准,并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算,测算结果应当在销售场所公示,并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务。
  三、业主应当积极成立业主大会,及时确定物业管理方式,并做好物业共用部分的查验和交接。
  街道办事处、乡镇人民政府应当加强对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动的协助、指导和监督。
  四、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目,在完成物业共用部分交接前,建设单位不得向业主收取物业服务费;但发生下列情形之一的,业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费:
  1.筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的;
  2.首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的;
  3.首次业主大会会议结束后,建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的;
  4.物业共用部分经查验符合相关标准,建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。
  筹备组成立公告,首次业主大会会议决议,查验通知、交接通知、物业项目查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。
  五、在交付房屋前,建设单位应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。
  业主入住前,应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。并按照房屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准,在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业服务费。发生本通知第四条规定的业主应当缴纳物业服务费情形时,前期物业服务合同关于业主物业服务费用标准及费用缴纳的相关约定即时生效,建设单位可以根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费。
  建设单位向业主收费之前应当履行必要的通知义务,将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。
  六、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目,建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以自行提供前期物业服务,也可以将全部专项服务委托给物业服务企业,或者将专项服务委托给专业性服务企业。受托的物业服务企业和专业性服务企业应当符合相关的资质要求。
  七、《办法》实施前,同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目,已有前期物业服务合同或者物业服务合同的,按照合同约定执行。
  八、《办法》实施后,规划行政主管部门核发建设工程规划许可证的住宅物业项目,建设单位应当按标准配建物业服务用房。测绘单位应当现场勘测、核查物业服务用房的位置和建筑面积,并在《房屋土地测绘技术报告书》中标明物业服务用房的位置、面积等情况。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时,应当核查测绘成果是否符合规划许可及《办法》第七条规定的标准。
  二〇一〇年九月八日
  延伸阅读
  北京市物业管理办法实施细则官方解读
  (一)《通知》明确了前期物业管理的期限。
  长期以来,前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的重要因素。为解决这一问题,《通知》将《北京市物业管理办法》中关于前期物业管理制度的创新进行了细化,进一步明确了建设单位的前期物业责任,把与全体业主完成物业共用部分交接作为前期开发与后期管理的分界点。《通知》规定了前期物业管理期限为首户业主入住至业主与建设单位完成物业共用部分交接。这一规定有利于厘清前期开发与后期管理的责任,更好的保护相关各方的合法权益,将前期开发遗留问题解决在全体业主承接共用部分之前。
  (二)《通知》规定了前期物业管理阶段建设单位应当履行的义务
  《通知》规定,《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目,建设单位在销售房屋前应当履行以下义务:1、在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准;2、委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算3、将测算结果在销售场所进行公示;4、将测算出的服务费用标准和服务标准写入房屋买卖合同和前期物业服务合同;5、按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务;6、在交付房屋前,向业主发放该套房屋的“业主一卡通”;7、向业主收费前应当履行必要的通知义务,并将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。
  以上规定,体现了前期物业管理阶段,建设单位承担物业管理责任的具体要求。建设单位为全体业主提供的物业服务事项、标准应当公开透明,物业服务价格的确定过程应当客观公正。这一规定有利于明确建设单位的责任和义务,进一步明晰了前期物业管理阶段的法律关系。
  (三)《通知》规定了前期物业管理阶段业主的权利和义务
  《物权法》规定,“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这说明,业主是物业管理区域内共有部分的权利主体,而全体业主基于建筑物区分所有权,围绕共有部分行使共同管理权利的组织,是业主大会。因此,业主入住以后,在符合法定条件时,应当积极组织成立业主大会,并从建设单位手中接管物业共用部分,行使共同事项的决定权。
  为了推动业主积极成立业主大会,及时对物业行使共同决定权,《通知》规定在前期物业管理阶段,业主应当积极成立业主大会。并规定了筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的,业主应当按照前期物业服务合同的约定向建设单位缴纳物业服务费。以此推动业主积极成立业主大会。
  (四)《通知》明确了前期物业管理期间是否收取物业服务费
  为了明确前期物业管理期间建设单位责任,同时兼顾建设单位和业主双方权益,《通知》按照权责一致的法制原则明确规定前期物业管理期间建设单位不得向业主收取物业服务费,但同时为了防止业主怠于行使权利,在符合相应条件的前提下,以不召开业主大会、故意不确定物业管理方式、拒绝配合建设单位查验交接共用部位等方式,逃避物业管理里责任和义务,《通知》规定了业主应当缴纳物业服务费的四种情形:1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的;2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的;3、首次业主大会会议结束后,建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的;4、物业共用部分经查验符合相关标准,建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。
  这一规定体现了建设单位和业主作为民事法律关系平等主体之间基于诚实信用原则形成的权利义务双向制约机制,符合《北京市物业管理办法》的立法本意。
  (五)《通知》确定了房屋管理“业主一卡通”制度
  本市将实行房屋管理“业主一卡通”制度。每套房屋对应一张“业主一卡通”,“业主一卡通”同时具备银行端的金融功能和在北京市业主决定共同事项公共决策平台的使用功能。
  业主在入住前,应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议,向“业主一卡通”中预存不超过12个月的物业服务费,发生业主应当缴纳物业服务费情形是,按照约定由建设单位划转前期物业服务费。
  目前,北京市业主决定共同事项公共决策平台已开发完毕,并将于10月1日与《北京市物业管理办法》施行同步上线。届时,业主即可使用“业主一卡通”实现公共事项决策。
  (六)《通知》规定了建设单位提供前期物业服务的方式
  《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目,建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以自行提供前期物业服务,也可以将全部专项服务委托给物业服务企业,或者将专项服务委托给专业性服务企业,受托的物业服务企业和专业性服务企业应当符合相关的资质要求。
  (七)《通知》规定了分期开发建设的小区如何缴纳前期物业服务费
  为解决实践中常见的同一物业管理区域内分期开发的住宅项目横跨《北京市物业管理办法》实施前后,如何适用《北京市物业管理办法》的问题,《通知》明确了《北京市物业管理办法》实施前,分期开发建设的住宅物业项目属于同一物业管理区域的,已有前期物业服务合同或者物业服务合同的,按照原合同约定执行。这一规定避免了同一物业管理区域内因为分期开发的原因而导致物业服务事项、服务标准、收费标准不一致的情形,以及因为分期开发导致的物业服务收费混乱的情况。
  (八)《通知》规定了物业管理用房的配建核查
  《北京市物业管理办法》规定了新建住宅物业,建设单位应当按照标准配建物业服务用房,为了推动建设单位履行配建义务,《通知》明确要求测绘单位应当现场勘测、核查物业服务用房的位置和建筑面积并在《房屋土地测绘技术报告书》中标明物业服务用房的位置、面积等情况。同时,房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时,应当核查测绘成果是否符合规划许可及《北京市物业管理办法》规定的标准。
  北京市物业管理办法实施细则修订公告
  北京市住房和城乡建设委员会关于修改部分规范性文件的通知
  机关各处室、各直属单位,各区住房城乡建设委(房管局),东城、西城区住房城市建设委,开发区建设局(房地局),各有关单位:
  根据《北京市人民政府关于在市场体系建设中建立公平竞争审查制度的实施意见》(京政发〔2016〕48号)和《关于进一步做好“放管服”改革涉及规章、规范性文件清理工作的通知》(京政办字〔2017〕22号)要求,为推进政府职能转变,进一步激发市场活力和创造力,市住房城乡建设委决定对《关于印发<房改房售房备案工作规范(试行)>和<房改房权属登记工作规范(试行)>的通知》等8个规范性文件的部分条款予以修改,具体修改内容如下:
  一、关于印发《房改房售房备案工作规范(试行)》和《房改房权属登记工作规范(试行)》的通知(京建权〔2006〕484号)
  《房改房售房备案工作规范(试行)》第一条第(五)项修改为:“按经济适用房价、市场价售房可提供确定其价格的依据。”
  1.第二条修改为:“申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目,建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准,对服务费用进行测算。物业服务事项、服务标准、服务费用应当在销售场所公示,并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务。”
  2.第四条修改为:“申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目,物业共用部分经查验符合相关标准,建设单位将查验结果在物业管理区域内显著位置公示之日起30日后,业主应当按照前期物业服务合同的约定交纳物业服务费。建设单位和业主对物业服务费用交纳责任主体另有约定的,从其约定。”
  三、关于进一步加强和规范建设工程招标投标工作的通知(京建法〔2011〕12号)
  1.删除第八条:“八、建设工程监理项目招标时,监理费不作为竞争因素。招标人应在招标文件中给定监理费,监理费应当严格按照国家和本市有关法律、文件规定的施工监理服务收费基准价和人工日费用标准计取;技术特别复杂的项目可以在规定的范围内适当上浮。”
  2.第十二条第一款修改为:“十二、招标代理机构代理建设工程项目时,应当与招标人签订书面委托代理合同;委托代理合同中应明确项目负责人,项目负责人应为具有工程建设类注册执业资格的本单位工作人员;项目负责人应在招标代理机构编制的资格预审文件、招标文件、招标控制价、标底等重要文件上加盖注册执业印章。”
  四、关于印发《北京市建设工程造价管理暂行规定》的通知(京建发〔2011〕206号)
  第十八条修改为:“在评标过程中,评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价、在设有最高投标限价时明显低于最高投标限价或者投标报价组成明显不合理,使得其投标报价可能低于其个别成本的,应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的,评标委员会应当否决其投标。”
  五、关于对保障性安居工程预拌混凝土生产质量实施监理的通知(京建法〔2014〕20号)
  删除第二条第二款:“建设单位选择驻厂监理企业,鼓励从市监理协会通过比选推荐的《预拌混凝土生产质量驻厂监理单位名录》中选择”。
  六、关于进一步加强预拌混凝土生产质量管理的通知(京建法〔2015〕5号)
  删除第一条第(九)项:“预拌混凝土生产企业应当执行《关于发布预拌混凝土质量控制价的通知》的要求,确保预拌混凝土产品质量。”
  七、关于加强北京市新建居住建筑外窗工程质量管理的通知(京建法〔2015〕11号)
  删除第九条:“九、北京市相关门窗行业协会应加强对外窗行业的指导和管理。应结合外窗质量诚信评价对外窗设计、生产及安装质量进行抽查,并及时发布抽查情况。应督促外窗生产企业对外窗的使用及检测试验情况等进行跟踪管理。”
  八、关于进一步加强住宅工程预拌混凝土使用质量管理的通知(京建法〔2015〕24号)
  删除第一条第(三)项:“为确保预拌混凝土产品质量,总承包单位应严格执行《关于发布预拌混凝土质量控制价的通知》(京建法〔2014〕24号)的规定。”
  本通知自印发之日起施行。
  北京市住房和城乡建设委员会
  2017年11月20日
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