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宜兴市物业服务收费管理实施细则 2018

宜兴市物业服务收费管理实施细则(2018)全文(宜房〔2017〕23号),是由宜兴市住房保障和房管局公布的物业服务收费方面的最新规定,该细则自2018年1 月 1日起施行。
  • 颁布机关:宜兴市住房保障和房管局
  • 颁布日期:2017-12-29
  • 文件编号:宜房〔2017〕23号
  • 法规效力:有效
  • 效力空间:无锡地区
  • 效力层级:规范性文件
  • 施行日期:2018-01-01
  • 修订日期:暂未修订
  • 废止日期:暂未废止
关于印发《宜兴市物业服务收费管理实施细则》的通知
宜房〔2017〕23号
  市各相关单位:
  为促进我市物业服务行业健康有序发展,进一步规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《无锡市物业服务收费管理实施办法》,结合我市实际,在成本监审、充分调研和广泛征求意见的基础上,制定了《宜兴市物业服务收费管理实施细则》,现印发给你们,请认真贯彻执行。
宜兴市物业服务收费管理实施细则全文
  第一条  为促进我市物业服务行业健康发展,规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《无锡市物业服务收费管理实施办法》等有关规定,结合我市实际,制定本实施细则。
  第二条  本实施细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为。
  第三条  本实施细则所称物业服务收费,是指物业服务企业对物业服务区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。
  物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费等。其中物业公共服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务,向业主或物业使用人收取的费用。
  第四条  政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业服务机构,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
  第五条  市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作,制定物业服务收费政策,指导、规范和检查全市物业服务收费行为。并加强对拆迁安置房小区的物业管理。
  第六条  物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循公开、合理以及服务质量和收费标准相符的原则确定,分别实行政府指导价和市场调节价。
  普通住宅前期物业公共服务收费、物业服务区域的车辆停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的,从其规定。
  业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准和汽车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定,通过物业服务合同约定执行。
  满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费,实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
  非普通住宅物业服务收费实行市场调节价。非普通住宅的认定,由其住宅建设单位在选聘物业服务企业前,报物业管理行政主管部门会同相关部门认定,并报价格主管部门备案,做好明码标价工作。
  非住宅物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准由物业服务企业依据实际成本费用制定,与业主、物业使用人在物业服务合同中约定。
  实行政府指导价的住宅前期物业公共服务收费,实行等级服务、等级收费标准管理。各等级物业公共服务和等级收费标准及浮动幅度由市价格主管部门会同市物业管理行政主管理部门,综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况共同制定,并向社会公布。本市普通住宅前期物业等级服务标准、等级收费标准按七级设置,具体标准详见附件一、附件二。
  第七条  价格主管部门会同物业管理行政主管部门每三年对物业等级服务标准以及相应的等级收费标准与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。
  前期物业服务期间,变换物业服务企业的,物业公共服务标准和等级收费标准应按规定程序重新到价格主管部门备案。
  改变用途用于经营的住宅,其物业公共服务收费标准由业主共同决定,合同约定执行。
  第八条  在业主、业主大会选聘物业服务企业前,实行政府指导价的住宅物业建设单位应当在价格主管部门和物业管理行政主管部门公布的等级服务收费标准及浮动幅度范围内,通过公开招投标或协议方式,选聘具有相应资质的物业服务企业,并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。
  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的,由建设单位承担。
  业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前,实行政府指导价的住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整,或政府指导价调整的,物业服务企业应在属地政府组织会同相关部门指导与监督下,提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息,向业主征询意见,经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意,形成业主共同决定,在政府指导价范围内实施调整并备案后约定执行。
  实行政府指导价的住宅前期物业服务收费,由开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业的,物业公共服务费标准由被选聘的物业服务企业在房屋预销售二十五个工作日前,根据物业特点、服务要求、服务内容,拟定物业服务等级和相应的物业服务收费标准,报价格主管部门备案。
  实行政府指导价的住宅前期物业服务收费,由开发建设单位通过招投标方式确定物业服务企业的,开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准,在政府等级服务收费标准范围内进行招投标。中标的物业服务企业,应在中标后、房屋预销售二十个工作日前,将中标的物业服务等级和相应的物业服务收费标准报市价格主管部门备案。
  实行市场调节价的非普通住宅和非住宅前期物业公共服务收费标准,也应到市价格主管部门备案。
  物业服务企业报备实行政府指导价和实行市场调节价的住宅、非住宅前期物业服务收费标准,应向市价格主管部门提供以下书面材料:
  (一)前期物业服务收费备案或审批申请;
  (二)物业服务企业资质证书、营业执照;
  (三)前期物业服务合同、住宅区规划许可证及附件、公建配套文件、小区总平图、户型图,物业用房和预测面积;
  (四)住宅区前期物业服务成本费用测算材料;
  (五)物业服务收费报备登记表(详见附件三);
  (六)中标通知书、投标书原件(标书)或物业管理行政主管部门证明等有关资料。
  第九条  物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式,具体收费方式由物业服务合同约定。
  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
  酬金制是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
  第十条  物业服务区域内的物业公共服务费用由下列因素构成:
  (一)管理服务人员工资、社会保险金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;
  (二)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;
  (三)清洁卫生费用;
  (四)绿化养护费用;
  (五)秩序维护费用;
  (六)办公费用;
  (七)物业服务企业的固定资产折旧;
  (八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;
  (九)管理费分摊;
  (十)经业主大会同意的其他费用;
  (十一)法定税费;
  (十二)合理利润。
  物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当由住宅专项维修资金支出的,不得重复计入物业服务支出和物业服务成本。
  第十一条  住宅区内的公共用水、用电、用气价格按照居民使用价格标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
  物业服务区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、水泵、消防设施、监控安防设施、公益性文体设施、公共照明、道路、绿地、楼道、物业用房、设施设备用房等。
  第十二条  物业公共服务收费按照房屋不动产权证登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的,按房屋买卖(租赁)合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
  第十三条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的房屋,物业公共服务费用由建设单位承担。
  物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用,但预收的期限最长不得超过一年。
  因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后长期(连续超过六个月以上)未入住或未使用的物业,业主应事前向物业服务企业书面告知,并经确认后,其物业公共服务费按合同约定标准的70%交纳(不包括电梯运行维护费和公共能耗费),减免期限最长为24个月。业主大会成立后,由业主大会与物业服务企业约定。
  第十四条  车辆停放收费管理
  汽车停放费是指包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。
  租金是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式,出租给使用人所收取的费用。
  (一)业主专有室内车库,免收汽车停放费;
  (二)业主专有室内车位,物业服务企业可收取每月每车位不高于50元的汽车停放费;
  (三)建设单位专有室内车位,委托物业服务企业管理的,建设单位可收取每月每车位不高于250元的车位租金,物业服务企业可收取每月每车位不高于50元的汽车停放费;建设单位未出售、附赠或出租的,或尚未交付买受人、承租人的专有室内车位,汽车停放费由建设单位全额支付给物业服务企业。
  (四)人防工程室内车位,由物业服务企业按每月每车位不高于250元收取车位租金,用于该人防工程设施的维护管理,物业服务企业可收取每月每车位不高于50元的汽车停放费。省有另行规定的,按省规定执行;
  (五)业主共有室外车位,由物业服务企业按每月每车位不高于120元收取汽车停放费;
  (六)住宅区室内机械式车位汽车停放费和租金标准,按相应汽车停放收费(租金)标准减半收取。物业服务企业可另外向车位使用人收取每月每车位不高于50元的机械设备日常维修、保养、检测、使用等运行维护费,业主大会成立后,运行维护费标准由物业服务企业和业主根据实际运行维护费用共同确定。
  (七)与物业服务区域相关的汽车进入物业服务区域临时停放,物业服务企业可以按以下标准收取汽车停放费:以24小时为计费周期,3小时内免收;超过3小时部分按每小时(不足1小时按1小时)2元收取,最高不超过20元;超过24小时按上述标准重新计收。
  对进入住宅物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆,以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆,物业服务企业不得收取任何费用。
  占用业主在共有道路或者其他场地停放车辆的,应符合消防要求,确保住宅区道路畅通和不影响业主正常活动的情况下,业主大会成立前,应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后,应当由业主大会授权的业主委员会依法决定车辆能否停放。
  同一物业服务区域内设有地面地下停车位的,应首先满足地下车位停放,物业服务企业根据本物业服务区域内汽车停放实际,拟调整室内、室外汽车停放收费(租金)标准的,可在业主大会成立后与业主委员会共同商定。
  住宅区车辆实行门禁卡管理的,物业服务企业应为业主车辆免费提供每车位一张的门禁卡。
  业主大会成立前,业主共有场地汽车停放所得的收益,在扣除物业服务企业代办经营成本后,30%用于贴补物业服务费,70%纳入物业专项维修资金。业主大会成立后,收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员决定、合同约定使用。
  物业服务区域内对集中停放看管的摩托车及非机动车,停放服务收费标准为:自行车5元/辆、月;摩托车、电动车及其他类型的非机动车12元/辆、月。为方便车主,物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施,其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取。
  第十五条  物业服务区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的,双方应当签订有偿委托代收合同,物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费,不得向业主收取费用。
  第十六条  特约服务费,是指应业主或物业使用人要求,物业服务企业提供特约服务所收取的费用。
  特约服务收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。
  第十七条  代办服务费,是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托,提供代办服务时,向委托人收取的费用。
  代办服务收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。
  第十八条  电梯运行维护费,是指电梯使用过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用。
  电梯运行维护费标准由物业服务企业按实际支出费用,以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理、公开分摊收取。电梯到达起始层的住户,电梯运行维护费免收;电梯从地下车库到达本层的一楼住户,电梯运行维护费按80%收取。
  单列电梯运行维护费的,其电梯运行过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用不得重复计入物业公共服务费和公共能耗费。
  第十九条  公共能耗费,是指物业服务区域内,共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。
  公共能耗费标准由物业服务企业按实际支出费用,以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理、公开分摊收取。
  第二十条  科技系统运行维护费,是指为住宅提供自动调节室内温度、湿度、空气,模拟自然环境所产生的专用设备运行维护费用。
  科技系统运行维护费标准由物业服务企业按实际支出费用,以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理、公开分摊收取。
  第二十一条  装修垃圾清运处置费,是指业主或使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后,由物业服务企业或专业清运单位,将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。
  普通住宅装修垃圾清运处置费标准按装修房屋面积每平方米5元收取;在法律法规许可的范围内,需变动房屋结构的,可按装修房屋实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费,具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主约定收取。
  业主对普通住宅二次及以上装修,装修建筑垃圾清运处置费按上述标准收取。
  非住宅、非普通住宅装修建筑垃圾清运费,由物业服务企业与业主协商确定,也可参照普通住宅标准执行。
  第二十二条  业主在装修时,物业服务企业应同装修业主和装修单位签订装修协议,明确装修事项,一次性收取的押金、保证金最高标准为3000元,严禁以押金、保证金等形式变相收费,业主或使用人装修完毕后未违反装修协议的、应及时如数退还装修押金、保证金。
  业主装修时,物业服务企业应积极配合,提供便捷的服务。住宅区内,装修材料的运送、搬运等服务由业主自行选择,物业服务企业不得强制指定、垄断服务。其费用由业主与提供服务者双方商定。
  装修人员进入住宅区装修,应办理装修人员出入证,出入证管理工本费每证10元。
  第二十三条  住宅区实行门禁卡管理的,建设单位应当为业主、物业使用人免费配置每户5张门禁卡。因业主、物业使用人要求另需增加或因丢失、损坏等需补卡,可适当收取工本费。
  第二十四条  物业服务企业应加强价格自律,遵守价格法律、法规、政策,严格履行物业服务合同,服务质量和收费标准应当质价相符。
  第二十五条  物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费标准、收费依据、“12358”价格监督举报电话和物业服务受理电话等。接受业主或物业使用人的监督,不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
  第二十六条  物业服务企业应当将物业公共服务费、汽车停放费、电梯运行维护费、公共能耗费、机械车位运行维护费、科技系统运行维护费、经营设施收益及其他代收代交费用等单独列帐,独立核算,专款使用,按服务合同约定,每年至少一次向业主或物业使用人公示收支情况,每次公示时间不得少于20天,物业服务企业同时应保留公示的图片资料,以备业主和相关部门核查。
  第二十七条  物业服务企业应完善内部财务管理制度,强化成本和收支管理,增收节支。同一物业服务企业同时服务于多个物业服务区域的,服务成本和收支应按物业服务区域分别核算。
  实行包干制收费方式的,物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐,按照服务合同的约定公布财务收支情况,接受监督。
  实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费用的收支情况。并接受业主委员会的核查。
  物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定,聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计,审计费用的承担,应在物业服务合同中约定。
  第二十八条  业主、物业使用人未按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉,依法追缴。
  物业所有权发生财产转移时,业主或者物业使用人应当与物业服务企业及时结清物业服务费用。
  第二十九条  价格主管部门应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。
  物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准,加强对物业服务企业行为的监管。
  物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门,加强对物业招投标价格行为及履行合同的监督和管理。
  物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平。
  第三十条  价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《无锡市物管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等规定予以处罚:
  (一)超出政府指导价收费标准的;
  (二)不按照约定服务标准提供服务而收取费用的;
  (三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
  (四)强制或变相强制服务并收费的;
  (五)接受专业经营单位委托,代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;
  (六)不按规定实行明码标价的;
  (七)不按法定公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;
  (八)不按规定将各类物业费用分项建帐、核算、分摊、使用的;
  (九)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
  对于不按照约定服务标准提供服务而收取费用的,一经查实,勒令其整改,整改仍不到位的,按照相关法律、法规和规章的规定予以处罚。
  第三十一条  价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本细则管理、监督物业服务收费的,由上级价格主管部门和物业管理行政主管部门予以纠正,并依法追究有关人员责任。
  第三十二条  其他管理人的物业服务收费可参照本细则执行。
  第三十三条  本细则由宜兴市物价局、宜兴市住房保障和房产管理局在各自职责范围内负责解释。
  第三十四条  本细则自2018年1 月 1日起施行。此前规定与本细则不符的,以本细则为准。本细则未规定或未明确的事项,以上级规定为准。
  宜兴市住房保障和房产管理局和宜兴市物价局2012年印发的《宜兴市物业服务收费管理实施办法》(宜房[2012]第4号、宜价[2012]第2号)、《宜兴市普通住宅物业公共服务简明等级收费标准》(试行)(宜房[2012]第5号、宜价规[2012]第1号)、宜兴市物价局《关于核定住宅区车辆停放服务费标准的通知》(宜价费[2006]费字第39号)同时废止。
  相关附件
  宜兴市普通住宅前期物业公共服务等级标准
  宜兴市普通住宅前期物业公共服务等级收费标准
  宜兴市物业服务收费报备报批情况登记表
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